Se você é proprietário de um imóvel e fatura com aluguel por temporada (como o Airbnb), ou se é síndico e vive lidando com o vaivém de turistas no prédio, preste muita atenção. O cenário jurídico para as locações de curta temporada no Brasil sofreu uma reviravolta drástica e a lógica do jogo simplesmente mudou de lado. 

Como era antes vs. Como ficou agora 

O cenário antigo: O entendimento geral era de que o proprietário tinha o direito de alugar o seu imóvel como bem entendesse. Se o condomínio estivesse insatisfeito com a rotatividade de estranhos, o síndico precisava convocar uma assembleia e conseguir o voto de 2/3 dos moradores para ALTERAR a convenção e PROIBIR o Airbnb.

O cenário atual: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) mudou o entendimento. Os ministros decidiram que o Airbnb descaracteriza o uso residencial do prédio (funciona quase como um hotel). Portanto, se a convenção do seu prédio diz apenas que o condomínio é "residencial", o Airbnb já é considerado proibido por padrão. Para você poder alugar, você é quem precisa convocar uma assembleia e conseguir 2/3 dos votos para LIBERAR a atividade.

Impacto Jurídico e a Suspensão Nacional de Processos 

Embora a decisão que inverteu a regra já sirva de forte argumento nos prédios, o assunto ganhou um novo capítulo na Justiça. Devido à enorme briga entre condomínios e proprietários do Airbnb no Brasil inteiro, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma medida drástica: criou o chamado Tema Repetitivo 1.443 e mandou pausar (suspender) todos os processos judiciais sobre esse assunto no país.

A grande dúvida que causou esse congelamento nacional é a seguinte: basta estar escrito "residencial" na convenção do prédio para o Airbnb ser proibido automaticamente, ou o condomínio precisa escrever a proibição com todas as letras?

Na prática, enquanto o STJ não faz o julgamento final desse tema:

• As ações estão paradas: Nenhum juiz do país pode dar uma sentença definitiva sobre o assunto até que o tribunal superior dê a palavra final.

• A "Regra de Ouro" está por vir: O STJ vai julgar o caso para criar uma única tese vinculante. Assim que esse julgamento acontecer, a decisão terá "força de lei" e passará a valer obrigatoriamente para 100% dos juizados do Brasil de forma padrão.

Recomendações de Especialistas para Síndicos e Proprietários 

Especialistas em Direito Imobiliário recomendam cautela a ambas as partes enquanto o STJ não encerra o julgamento do Tema Repetitivo:

Para os Proprietários: A orientação é evitar o início ou a continuidade de locações por temporada caso a convenção seja omissa e o corpo diretivo apresente oposição, reduzindo o risco de litígios e desgastes na convivência condominial. O caminho mais seguro é propor uma pauta de regulamentação interna para deliberação do quórum exigido.

Para a Administração Condominial: Síndicos e conselhos possuem forte embasamento jurídico para notificar proprietários que causem perturbação ao sossego ou à segurança coletiva. Contudo, recomenda-se que novas proibições gerais sejam amplamente discutidas e formalizadas em assembleias gerais para garantir a legalidade das regras do edifício.

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